מס הכנסה במקום מיסוי מקרקעין – מתי זה קורה?

נכסי מקרקעין, כמו דירות, בתים או מבנים, נחשבים לנכסים שיכולים להניב רווחים משמעותיים, כתוצאה מהמחירים הגבוהים שלהם ביחס לשווקים אחרים, וכתוצאה מהיכולת לשדרג אותם לאחר הרכישה. גם עסקאות מקרקעין מחייבות תשלום במס. במאמר הבא נסביר מתי יש לשלם על עסקת מקרקעין מיסוי מקרקעין, ומתי יש לשלם מס הכנסה. 

מיסוי על נכסי מקרקעין

נכסי מקרקעין הם נכסים עם מאפיינים שונים מאשר רכוש ונכסים אחרים. מדובר בנכסים יקרים במיוחד, שיכולים להניב הכנסה משמעותית לרוכשים. כתוצאה מהסכומים הכספיים הגבוהים של נכסים אלו, מטילה המדינה רגולציה וחקיקה שונה שרלוונטית לנכסים הללו. בין היתר, המדינה קובעת מס הכנסה ומיסוי מקרקעין עבור נכסי מקרקעין שונים. נכסי המקרקעין מוגדרים כנכסים שאי אפשר להזיז, לנייד או לשנע אותם, כמו דירות מגורים, בניינים, מבנים, קרקעות או בתים פרטיים.

רווח או הכנסה?

כאשר אדם מוכר נכס מקרקעין בסכום גבוה יותר מהסכום בו הוא רכש אותו, הוא יצור הכנסה שגדולה יותר מההוצאה שלו. במקרה הזה, המדינה תרצה לגבות ממנו מס שבח, מס מקרקעין בגובה 25%, או מס הכנסה, מס הדרגתי שבמקרה של רווח כתוצאה ממכירת נכס מקרקעין עשוי להיות גבוה יותר.

שיקולים שונים

ברוב המקרים, ישתלם למוכר לשלם מס שבח מאשר מס הכנסה על מכירת נכס מקרקעין. למרות זאת, המדינה יכולה לטעון שמדובר בהכנסה ולא ברווח. במקרים מסוימים העניין מגיע אל בית המשפט. לבית המשפט יש שיקולים שונים שמנחים אותו בקביעה האם מדובר ברווח, שיש למסות במס שבח, או בהכנסה, שיש למסות במס הכנסה.

ריבוי עסקאות

ככל שאדם מבצע יותר עסקאות מקרקעין, כך הסיכוי של בית המשפט לראות בו בתור מי שיוצר הכנסה ממקרקעין גדול יותר. ריבוי עסקאות עשוי להוביל לכך שבית המשפט יקבע שיש לגבות מס הכנסה מהמוכר.

סוג העסקה

קיימים סוגים שונים של עסקאות מקרקעין. עסקת "פליפ" למשל, היא כינוי לעסקה בה נרכש נכס במצב מסוים, שלאחר מכן עובר שדרוג ושיפוץ ומכר במחיר גבוה יותר. בית המשפט נותן משקל גם לסוג העסקה שבוצעה בקביעתו איזה מס על המוכר לשלם.

עיסוקו של המוכר

יש משמעות גם לעיסוקו של המוכר. אם המוכר עוסק במקצוע שאינו קשור למקרקעין או נדל"ן למשל, בית המשפט יכול להשתכנע שמדובר ברווח ולא בהכנסה. קבלנים למשל, מהצד השני, נאלצים לשלם באופן ברור מס הכנסה בעבור הכסף שהם מקבלים בתמורה למכירת דירות.

סיוע מעורך דין

בית המשפט משתמש בשיקולים שונים ונוספים כדי לקבוע האם על המוכר לשלם מס הכנסה או מס שבח בעת מכירת נכס מקרקעין. מכיוון שיש כל כך הרבה שיקולים, מוכרים שונים עם מכנה משותף, כמו סוג עסקה זהה, יכולים למצוא את עצמם משלמים סוגי מס שונים. סיוע מעורך דין בבית המשפט משפיע בצורה משמעותית על קביעת בית המשפט.